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    萬科物業朱保全:萬科物業上市是政策時機的問題

    發布時間:2019-05-08 09:16人氣:

    (原標題:萬科物業朱保全:“萬科物業上市是政策時機的問題”)

    萬科物業在走一條與備受資本市場追捧的、主打創新業務模式相反的道路。

    萬科物業朱保全:萬科物業上市是政策時機的問題

    9月25日,萬科物業發布睿服務3.0版本,以此把物業小區的物業費支出和收入公開。萬科高級副總裁、萬科物業首席執行官朱保全表示,希望通過此舉解決業主與物業公司間的信任問題。睿服務平臺包括了業主手機端APP“住這兒”和工作人員手機端APP“助這兒”、EBA遠程設備監控系統,安保系統以及將所有社區設施設備進行線上管控的戰圖系統等。

    萬科物業堅持在提升業主體驗和規范運營上下功夫,這意味著其面臨管理成本的問題。據萬科財報,2015年全年,萬科物業總營收為29.7億元,同比增加49.41%;營業成本為22.83億元,同比增加41.98%;2016年上半年,萬科物業總營收為17.65億元,同比增加59.35%。營業成本為13.28億元,同比增長46.97%,利潤率僅為19.34%。

    盡管營業收入增速不賴,但營業成本同樣如影隨形。對于物業而言,人工成本依是營業成本的大頭。在過去十多年間,人工成本飛漲但是物業費卻鮮有增長。物業管理公司壓力山大,想方設法在節約成本即裁減小區員工上下功夫。節流的同時開源,拓展以社區O2O業務為主的創新業務。

    以中國上市物業公司第一股彩生活(01778.HK)為例,今年上半年,彩生活收入同比大升107%至5.75億元人民幣,毛利率維持80%。其中,增值服務按年升77%至5700萬元。野村證券認為,雖然內地難以提升管理費收入,但增值服務有助提升集團收入及盈利。

    彩生活和萬科物業是物業管理鏈條上的兩個極端,前者致力于孵化社區生態圈,通過培育創新業務提高公司營收;而后者,則是固守在物業管理的傳統業務上,扎根房產的維修養護。前者受到服務口碑的質疑,后者則面臨營業成本過高、利潤小的問題。

    顯然,掌舵者朱保全有自己的盤算。他對第一財經記者說,“我并不認為一味的降低人工成本是正確的選擇?;ヂ摼W或者技術更應該帶來的是中間層成本的降低,而不是服務層成本降低。所以你在小區看到給你提供服務的人變少了,這并不是你想要的?!?/p>

    在節約成本方面,萬科物業正在嘗試引入智能硬件,通過智能硬件替代人工,包括機器人、人臉識別技術、生物識別技術等等。

    他告訴記者,萬科物業的真實營收比財報上的數據要多。萬科財報中所顯示的最終數據是去掉了萬科物業服務萬科地產所得到的收入。此外,“萬科物業目前盡管沒有上市,我們每年使用的會計師也是四大之一。四大給出來的財務數據是高于我們自身的財務報表,我們執行的是更審慎的原則?!?/p>

    2016年是萬科物業市場化運作的第二年。在2015年之前,萬科物業服務的小區均為萬科地產開發的項目。但從2015年開始,萬科物業利用輸出睿服務系統、品牌全委、股權合作等多種對外合作方式,來進行規模擴張。

    據萬科官方數據,2015年底,萬科物業管理的小區面積為2.1億平方米。至2016年6月底,萬科物業管理的合同面積超過2.7億平方米。朱保全告訴記者,目前萬科物業管理的小區面積中,來自萬科地產的和其他開發商的比例是1:4。

    作為典型的服務性行業,多數物業公司仍舊在口碑與利潤、規模和管理之間掙扎。

    萬科物業目前并未上市,盈利能力尚不需要對資本市場交待。但發布會臺下,朱保全透露,IPO三年以上的A股公司,目前的分拆政策非常艱難,萬科物業上市是政策時機的問題。第一財經記者好奇的是,上市以后,萬科物業如何在口碑和利潤之間找到巧妙的平衡點。

    【相關閱讀】萬科物業離獨立上市有多遠:已完成業務拆分

    網易財經9月27日訊   近年來,物業服務市場成為地產開發商“錙銖必較”的又一個領域。在轉型升級做城市配套服務商之際,物業市場成為房企發力的重點,也打開了身處“規模之戰”中的房企分拆上市的想象。目前,已有彩生活、中海物業、綠城服務三家物業公司在港股上市,碧桂園物業服務于上交所獨立上市的申請亦獲得了中國證監會的受理。其中,花樣年旗下物業公司彩生活分拆上市后僅3日市值漲至55.6億港元。物業管理業務或成為房企新的利潤增長點。

    據悉,萬科管理層曾在2015年的中期業績報告會上透露,未來將加大物業方面探索,擬拆分萬科物業上市。近日,萬科集團副總裁、萬科物業發展有限公司首席執行官朱保全在萬科物業睿服務3.0發布會上向媒體透露,萬科物業與萬科集團已經完成業務分拆。

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    朱保全同時表示,萬科物業上市是政策時機問題,如果母公司是上市公司的話,在A股的分拆政策不如港股靈活。萬科對兩地交易所(內地與香港)上市規則進行測量,目前業績數據符合要求。目前萬科物業由萬科集團控股。從業務上來看,新進的非萬科地產物業項目和萬科地產物業項目的比例是1:4。非萬科地產的項目進入萬科物業的速度是萬科地產的四倍,所以關聯交易的比例在迅速降低。

    事實上,房企物業管理想要實現更大的獨立價值,單方面靠傳統的物業管理服務難以獲得更高估值?;幽攴植鸬牟噬钍兄狄殉^100億元,甚至高于母公司花樣年。據了解資本市場看好彩生活的原因,一方面是其采用的物管模式為酬金制,通過輕資產的運營模式帶來的高毛利;另一方面則是其大力渲染的社區增值服務,即如今十分火爆的社區O2O概念的發展空間。

    朱保全向網易財經表示,在住宅物業管理領域,一味的降低人工成本不是正確的選擇?;ヂ摼W或者技術更應該帶來的是中間層成本的降低,讓物業保持增值,而不是服務層成本降低。而社區O2O生態等都是在這個基本邏輯之下,如果基本邏輯沒有,單做每一個都是曇花一現。(方京玉)

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