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    《自治區物業管理條例》正式頒布下月起施行

    發布時間:2021-03-22 13:56人氣:

      共用場地車庫車位屬業主共有

      亞心網訊 (記者夏莉涓段小利)6月5日,《新疆維吾爾自治區物業管理條例》(下簡稱《條例》)正式對外公布,并將于7月1日起施行。此前的5月27日,《條例》由自治區第十二屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過。從2000年頒布《新疆維吾爾自治區城市住宅區物業管理辦法》,到后來廢止,再到如今即將實施的《條例》,歷經17年,新疆首個本地化的物業管理地方性法規終獲自治區人大常委會審議通過。通過對比,記者發現《條例》亮點頗多。

      街道辦負責指導成立業主大會

      今后,街道辦事處或鄉鎮人民政府將肩負起指導、監督小區成立業主大會工作。

      依據《條例》規定,但凡“符合召開業主大會條件的,縣(市)房地產行政主管部門在接到建設單位、業主或者委托的物業管理人的報告后,就應當書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府?!?/p>

      “街道辦事處或者鄉鎮人民政府在同級黨組織領導下,將負責組織、指導本轄區的業主成立業主大會,選舉業主大會執行機構,并監督業主大會和業主大會執行機構依法履行職責,協調物業服務與社區管理、社區服務的關系?!辈⒄{解處理物業管理服務糾紛,納入了社會治安綜合治理的考核內容。

      動用維修資金需2/3業主同意

      《條例》首次明確規定,凡涉及使用專項維修資金;改建、重建建筑;改變共有部分用途,利用共有部分盈利這幾項內容,需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。針對其他事項的決定,也需經專有部分占總建筑物面積過半數業主且占總人數過半的業主同意。

      小區內車庫、車位需先滿足業主需求

      小區停車位的分配和使用是業主普遍關心的問題?!稐l例》明確:“物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位,計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;未計入容積率,或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的;或占用小區道路、共用場地劃定的車位均屬于業主共有?!?/p>

      這意味著,但凡是共用場地的車庫、車位,今后將由業主共同享有。只有計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的,建設單位才可以向業主附贈、出售、出租。

      《條例》規定,“物業管理區域內的車庫、車位應當優先滿足業主的需要?!敝挥挟斳噹?、車位滿足業主需要后,才可以向物業管理區域以外的其他人出租,但不得出售。且除管理規約、業主大會另有規定的外,出租期限一次不超過12個月。

      此外,《條例》規定,對于物業管理區域內規劃的車庫、車位尚有空余的,物業管理人是不得占用業主共有道路、場地設置車庫、車位的。

      不得限水限電限氣催繳物業費

      物業公司為了催繳物業費,對業主限水限電的事例并不鮮見,《條例》規定,物業管理人不得因業主欠繳物業服務費限制業主的水、電、氣、熱卡充值,影響業主正常生活。

      《條例》也首次提出,“水、電、氣、熱供應單位應當向最終用戶直接收取費用,不得強迫物業管理人代收代交。物業管理人代收水、電、氣、熱費用的,不得向業主加收手續費?!?/p>

      同時,針對物業費,《條例》提出了政府指導價和市場調節價并行的概念——普通住宅類前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費實行政府指導價,其他物業服務收費,實行市場調節價。

      實行政府指導價的,價格主管部門應當會同房地產主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級等,制定相應的基準價和浮動幅度,并綜合物價指數變動情況,適時予以調整,及時向社會公布。

      實行市場調節價的,物業管理人應當就完成服務項目進行成本測算,并在物業服務合同中約定服務標準、服務質量、計費方式等。

      對于物業管理人違反價格管理規定及物業服務合同約定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規定實行明碼標價的,業主大會執行機構對超收部分有權制止或者糾正,業主有權拒交。

      部分違規行為將承擔法律責任

      此次《條例》制定的內容涉及方方面面,可如何保證法規的有效執行?

      “《條例》首次將物業管理中部分違規行為納入法律范疇,也就是說,建設單位、物業管理人等,一旦違規就將承擔法律責任?!睘跏形飿I監督管理辦公室法規監管科科長樂喜斌表示。

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      《條例》詳細規定了違規者應負的法律責任,如建設單位未向房屋買受人明示物業管理區域、前期物業服務合同、臨時管理規約的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正;逾期不改的,處1萬元以上5萬元以下罰款;建設單位、物業管理人、專業維修單位、專業經營單位不履行或者拖延履行保修、維修、養護責任的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,逾期不改的,處10萬元以上20萬元以下的罰款,造成業主損失的,依法承擔賠償責任等。

      針對各類違法行為,除了進行罰款、賠償損失外,主體責任人或責任單位還將承擔民事乃至刑事責任。

      意義

      填補新疆此類立法空白

      “《條例》的審議通過,填補了新疆物業管理的立法空白?!毙陆畮煼洞髮W新疆社會管理研究院常務副院長石路教授難掩欣喜。

      “自治區物業管理條例作為地方性法規,是國家立法的延伸完善和細化補充?!笔繁硎?為了符合新疆特色與現實需求,在《條例》的制定過程中,自治區人民政府法制辦和住建廳,召開了多次不同級別的專家論證會、聽證會,并面向全社會征求意見。來自新疆大學法學院、新疆師范大學社會管理研究院和律師界、物業管理領域的專業人士,都對于這部地方性法規提出了很多寶貴的意見。

      “地方性法規的制定,需要在滿足本地居民需求的同時,不得與上位法抵觸,同時還要考慮到現實中的可操作性,兼顧各方權益等?!笔氛f,特別是考慮到新疆多民族地區城市化發展中,小區物業管理面臨的共性和個性等諸多問題。

      “比如說,在業主大會未成立的情況下,該由誰代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益?”石路舉例說,國家層面的立法中,并沒有給予明確的解釋和規定,其他地方性法規已有的規定也不能照搬,需要推敲。

      最終,結合自治區物業管理的具體情況,自治區物業管理條例在第三十四條中對此做出了明確的規定——未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區,可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府,在征求該物業管理區業主意見并取得過半數業主書面同意后,指導物業管理區所在地社區居民委員會臨時代行本條例規定的業主委員會職責。

      反響

      物業服務更便于執行

      面對新出臺的《條例》,不少物業公司表示,《條例》讓物業服務更細化,有法可依更便于執行。

      “《條例》為物業服務提供了明確的依據,物業更便于執行?!毙陆畯V匯物業管理有限公司相關負責人說,“比如明確車庫、車位不能向物業管理區域以外的其他人出售,只能出租?!?/p>

      新疆恒天地物業服務有限公司負責人表示,新的《條例》施行對物業有更好的指導作用?!氨热纭稐l例》對維修基金使用在屋面防水損壞造成滲漏;電梯故障停止使用;房屋局部有垮塌、脫落危險等6個方面作出細化,這對于物業服務工作有了明確指導”。


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