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    遼寧省人民政府

    發布時間:2021-03-22 13:56人氣:

      為了進一步增強立法的公開性、透明度,提高立法質量,遼寧省人民政府法制辦公室現將正在審核的《遼寧省物業管理條例(修訂草案)》(征求意見稿)全文公布,征求社會各界意見。歡迎有關單位和各界人士于2017年6月14日前登陸省政府門戶網站或者“遼寧省政府法制網”,對征求意見稿提出意見。

      有關單位和各界人士的意見可以通過信函或者電子郵件郵寄到遼寧省政府法制辦公室。

      郵箱: lnfzblfyc@126.com

      通訊地址:沈陽市皇姑區北陵大街45-7號,遼寧省政府法制辦公室409房間。

      郵政編碼:110032

      遼寧省物業管理條例(修訂草案)

      第一章  總 則

      第一條  為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

      第二條  本條例適用于本省行政區域內物業管理及其監督管理活動。

      本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定等形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關公共秩序的活動。

      第三條  物業管理實行業主自治管理與專業服務相結合的管理體制,遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

      第四條  省、市、縣(含縣級市、區,下同)人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立健全物業管理服務綜合協調機制和目標責任制,將物業管理工作納入政府考核體系,完善激勵政策和措施,鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平,促進物業服務發展與和諧社區建設。

      第五條  省住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

      市、縣主管房地產的行政管理部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

      住房和城鄉建設、國土資源、公安、民政、財政、工商、價格、質量技術監督、環境保護等有關行政管理部門應當按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。

      省住房和城鄉建設行政主管部門和市、縣主管房地產的行政管理部門(以下統稱物業行政主管部門)。

      第六條  街道辦事處、鄉鎮人民政府履行下列職責:

     ?。ㄒ唬┲笇Ш蛥f助業主大會的成立、業主委員會的選舉;

     ?。ǘ┲笇Ш捅O督業主大會、業主委員會開展工作;

     ?。ㄈ﹨f調和監督物業管理交接工作;

     ?。ㄋ模﹨f調和指導老舊小區物業管理工作。

     ?。ㄎ澹﹨f調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

     ?。┴撠煒I主大會、業主委員會備案工作。

      居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

      第七條  物業管理行業協會應當加強行業自律管理,規范行業行為,加強物業服務行業培訓,提高物業服務水平,促進物業服務企業依法誠信經營,維護物業服務企業的合法權益。

      第二章  物業管理區域的規劃與建設

      第八條  物業管理區域的劃分,應當遵循規劃優先、相對集中、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

      城鄉規劃行政主管部門審查項目規劃設計方案時,應當征求物業行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

      第九條  物業管理區域由物業所在地縣物業行政主管部門會同同級城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會,以土地使用權證確定的用地范圍為基礎,并綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

      物業配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域;規模過大劃分為一個物業管理區域不便于管理或者已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。但影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的,不得分割劃分。

    #p#分頁標題#e#

      第十條  已投入使用但尚未劃分物業管理區域或者需要調整物業管理區域的,由縣物業行政主管部門征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會意見,經相應區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,劃定物業管理區域,并在相應區域內公告。

      第十一條  縣物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

      物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

      第十二條  建設單位在住宅物業管理區域內,應當按照下列規定配置物業服務用房:

     ?。ㄒ唬┙ㄔO工程項目總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百五十平方米配置;

     ?。ǘ┙ㄔO工程項目總建筑面積二十五萬平方米以下的,按照總建筑面積千分之三配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按千分之一的標準配置;

     ?。ㄈ┓制陂_發建設的住宅項目,首期配置物業服務用房的建筑面積不得低于一百五十平方米,并應當集中建設;

     ?。ㄋ模┘薪ㄔO的保障性住房,應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營性用房,收益用于彌補物業服務費不足;

     ?。ㄎ澹┪飿I服務用房應當在地面以上,相對集中,便于開展物業服務活動,并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

      第十三條  物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。業主委員會辦公用房一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

      物業服務用房不計入分攤公用建筑面積,其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理不動產所有權初始登記時,應當注明物業服務用房并申請登記。

      物業服務用房不得買賣和抵押,不得擅自變更用途。

      第十四條  城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中,應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。

      房地產行政主管部門或者不動產登記機構,在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當對物業服務用房進行核查,并在房屋登記簿中注明物業服務用房面積和位置。

      建設單位應當將相關信息在商品房銷售現場或者物業管理區域內公示。

      第十五條  新建項目物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

      建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;建設項目竣工驗收合格后,建設單位應當將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位。專業經營單位應當接收,并承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以前的設施設備及相關管線的維修、養護、更新和改造,承擔相關費用。

      第十六條  住宅物業管理區域內已投入使用的專業經營設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位的,由業主大會決定是否移交。

      業主大會決定無償移交的,市人民政府應當指定有關部門組織相關專業經營單位按照國家技術標準和技術規范進行驗收。驗收合格的,專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理;驗收不合格的,由專業經營單位提出整改方案,經整改合格后移交。專業經營設施設備及相關管線尚在質量保修期內的,其整改費用由建設單位承擔,超出保修期的由全體業主共同承擔。

      已經移交給專業經營單位維護管理的設施設備,其維修、養護、更新和改造等費用,不得從物業服務費和專項維修資金中列支。

      第十七條  對配套設施設備不齊全的老舊住宅區,市、縣人民政府應當制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃,加大資金投入,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

      街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當在征求老舊住宅區業主意見后,劃分物業區域,并報所在地物業行政主管部門備案。

      第三章  業主、業主大會及業主委員會

      第十八條  房屋的所有權人為業主。

      依法登記取得或者根據物權法有關規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

    #p#分頁標題#e#

      第十九條  物業管理區域內全體業主組成業主大會,選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

      只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

      業主大會和業主委員會可以依法申請社會團體組織登記并進行管理。

      第二十條  業主大會可以設立業主監事會,負責監督業主委員會的工作。監事會成員由業主代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表等共同組成。

      業主大會設立業主監事會的,業主大會議事規則應當對業主監事會或者獨立監事的職責、議事規則和工作經費,以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定。

      第二十一條  物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設單位應當向縣物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備成立首次業主大會會議所需的文件資料:

     ?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分資料;

     ?。ǘ┓课莸冉ㄖ锩娣e清冊;

     ?。ㄈI主名冊;

     ?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D;

     ?。ㄎ澹┕灿迷O施設備的交接資料;

     ?。┪飿I服務用房配置確認資料;

     ?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。

      第二十二條 符合成立業主大會條件的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到建設單位或者二十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會籌備組。

      第二十三條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成,人數為七人以上至十五人以下單數,其中業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府征求業主意見后確定,所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一?;I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

      籌備組應當自成立之日起十五日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公告。百分之二十以上業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調更換。

      首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔;老舊住宅區首次業主大會會議的籌備經費由縣、區人民政府承擔。

      籌備組正式開展籌備工作前,物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

      第二十四條 籌備組成員應當符合下列條件:

     ?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?;

     ?。ǘ┍救思捌渑渑?、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

     ?。ㄈo索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

     ?。ㄋ模┘皶r交納物業服務費用和專項維修資金;

     ?。ㄎ澹o違反臨時管理規約,損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等行為;

     ?。o法律、法規規定的不宜擔任的其他情形。

      第二十五條  首次業主大會會議籌備組履行以下職責:

     ?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

     ?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

     ?。ㄈ┐_認業主身份,確定業主人數、所擁有的專有部分面積,以及業主在首次業主大會會議上的投票權數;

     ?。ㄋ模┨岢鍪讓脴I主委員會委員選舉辦法,確定候選人名單;

     ?。ㄎ澹┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則;

     ?。┱匍_首次業主大會會議的其他準備工作。

      對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公告,并將首次業主大會會議召開的時間、地點通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則草案等提出異議的,業主大會籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。

    #p#分頁標題#e#

      籌備組應當自組成之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立?;I備組在業主大會成立后自行解散。

      第二十六條  業主大會會議決定下列事項:

     ?。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

     ?。ǘ┻x舉業主委員會、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員職務;

     ?。ㄈ┻x聘、續聘和解聘物業服務企業或者決定自行管理物業;

     ?。ㄋ模┐_定物業服務內容、標準,審議物業服務合同草案;

     ?。ㄎ澹┮婪ɑI集、管理、使用住宅專項維修資金和物業保修金;

     ?。└慕?、重建共有建筑物及其附屬設施;

     ?。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛?;

     ?。ò耍┕灿貌课?、共用設施設備經營的方式和所得收益的管理、分配、使用;

     ?。ň牛I主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;

     ?。ㄊ└淖兓蛘叱蜂N業主委員會作出的決定;

     ?。ㄊ唬┓?、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

      業主大會的決定,對全體業主具有約束力。

      第二十七條  業主大會決定籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

      前款規定的面積和業主人數,按照下列規定確定:

     ?。ㄒ唬S胁糠置娣e,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照以上統計總和計算。

     ?。ǘI主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照以上統計總和計算。

      第二十八條 業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

     ?。ㄒ唬I主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的;

     ?。ǘ┬枰崆敖K止物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;

     ?。ㄈ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

     ?。ㄋ模┕芾硪幖s、業主大會議事規則規定的其他情形。

      業主委員會不履行組織召開業主大會會議義務的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

      第二十九條  業主大會會議可以采用集中討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人或者其委托的代理人簽名。未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

      業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議,委托書應當載明委托事項、委托權限及期限。

      提倡采用信息化技術,改進業主大會表決方式。

      第三十條  物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。

      業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面或者數據電文委托書,載明委托事項、委托權限及期限。

      物業使用人可以列席業主大會。

      第三十一條 業主委員會執行業主大會決定的物業管理事項,履行下列職責:

     ?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議;

     ?。ǘ┱偌瘶I主大會會議,報告物業管理實施情況;

     ?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

     ?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

     ?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施;

     ?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用;

     ?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用;

     ?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

     ?。ň牛I主大會賦予的其他職責。

      經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。

    #p#分頁標題#e#

      業主大會在選舉業主委員會委員的同時,具備條件的,應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在本物業管理區域內公示。

      第三十二條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦,經業主大會會議選舉產生。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成,每屆任期一般不超過五年,委員可以連選連任。具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。

      業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1至2人,并在物業管理區域內公告。

      第三十三條  業主委員會委員應當符合下列條件:

     ?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?;

     ?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規、管理規約、業主大會議事規則,模范履行業主義務;

     ?。ㄈ嵝墓媸聵I,責任心強,公正廉潔;

     ?。ㄋ模┚哂幸欢ǖ慕M織能力和文化水平;

     ?。ㄎ澹┚哂信c履行職責相適應的工作時間;

     ?。┍救思捌浣H屬未在本物業管理區域內的物業服務企業從事物業服務。

      第三十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理備案手續:

     ?。ㄒ唬I主大會成立和業主委員會選舉決議;

     ?。ǘ┕芾硪幖s;

     ?。ㄈI主大會議事規則;

     ?。ㄋ模I主委員會主任、副主任及其它成員名單;

     ?。ㄎ澹I主大會決定的其他重大事項。

      業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

      業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

      第三十五條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

      三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

      召開業主委員會會議,應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上同意。

      業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告。

      業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

      第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

     ?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則;

     ?。ǘI主大會和業主委員會的決定;

     ?。ㄈ┪飿I服務合同;

     ?。ㄋ模m椌S修資金的籌集、使用情況;

     ?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況;

     ?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

     ?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

     ?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

      第三十七條 業主委員會委員不得有下列行為:

     ?。ㄒ唬┚芙^或者放棄履行委員職責;

     ?。ǘ┡灿?、侵占業主共有財產;

     ?。ㄈ├寐殑罩憬邮軠p免物業服務費、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;

     ?。ㄋ模┐驌?、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

     ?。ㄎ澹┬孤稑I主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

     ?。┢渌麚p害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

      業主委員會委員違反前款規定的,街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員職務。

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      第三十八條 業主大會、業主委員會工作經費,以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金,聘用第三方審計機構、法律服務機構以及業主大會決議的其他事項所需經費,可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

      業主委員會應當于每年三月底前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公布上一年業主大會、業主委員會經費收支情況,接受業主監督。業主監事會應當進行檢查,發現問題的,應當要求業主委員會予以糾正。經持有百分之二十以上投票權數的業主提議,業主委員會應當對經費收支情況進行審計。

      推進建立業主委員會主任離任審計制度。

      第三十九條 有下列情況之一的,業主委員會委員、候補委員資格自行終止:

     ?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I主大會、業主委員會或者居(村)民委員會提出辭職的;

     ?。ǘ┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的;

     ?。ㄈ﹩适袷滦袨槟芰Φ?;

     ?。ㄋ模┮婪ū幌拗迫松碜杂傻?;

     ?。ㄎ澹┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。

      第四十條  業主委員會任期屆滿六十日前,應當召開業主大會會議,完成換屆選舉;逾期未完成換屆的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織完成換屆選舉工作。

      業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物予以移交。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

      業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交本屆業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

      移交過程中出現治安事件的,公安機關應當依法及時處理。

      第四十一條 業主大會、業主委員會應當配合有關部門,與居(村)民委員會相互協作,共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

      在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

      業主大會、業主委員會作出的決定,應當書面告知居(村)民委員會。

      第四十二條 不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的物業管理區域,經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的,可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定居(村)民委員會代行業主委員會職責。

      第四章  前期物業管理

      第四十三條 建設單位應當以物業管理區域為單位,通過招投標的方式選聘納入誠信體系的物業服務企業實施前期物業管理。

      投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業,經物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘納入誠信體系的物業服務企業。建設單位選聘前期物業服務企業應當接受物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府監督。

      建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

      業主購買住宅物業后,建設單位更換前期物業服務企業的,應當征得半數以上業主同意。

      第四十四條  建設單位可以邀請委托的物業服務企業提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。

      建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知物業服務企業參加。

      第四十五條 前期物業服務費用實行政府指導價。前期物業服務合同生效之日至物業交付之日的前期物業服務費用,由建設單位承擔;物業交付之日后的前期物業服務費用,由業主承擔。

      建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

      第四十六條 建設單位應當在銷售物業之前,依法制定臨時管理規約。在首次業主大會通過的管理規約生效后,臨時管理規約即行失效。

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      第四十七條 建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時,應當向物業買受人明示臨時管理規約和前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。建設單位出售物業時,不得向物業購買人承諾減免物業服務費。

      第四十八條  新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可向物業買受人辦理物業交付手續:

     ?。ㄒ唬┧?、電納入城市管網,安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

     ?。ǘ┰诔鞘泄艿廊細?、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

     ?。ㄈ╇娫捦ㄐ啪€、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

     ?。ㄋ模┌凑找巹澮笸瓿上篮腿嗣穹揽展こ淘O施建設;

     ?。ㄎ澹┌凑找巹澮笸瓿山逃?、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

     ?。┌凑找巹澮笸瓿尚^道路建設,并與城市道路或者公路相連;

     ?。ㄆ撸┌凑找巹澮笸瓿删G化建設及車庫、車位的配置;

     ?。ò耍┙ㄖ锛捌渑涮自O施的標志標識完整、清晰;

     ?。ň牛┓?、法規規定的其他條件。

      建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,應當承擔相應的責任,并承擔前期物業服務費用。

      第四十九條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未進行承接查驗的,不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。

      現場查驗物業二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

     ?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

     ?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;

     ?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件;

     ?。ㄋ模I主資料;

     ?。ㄎ澹┪飿I管理所必需的其他資料;

      未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

      建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人信息資料。

      第五十條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列文件向物業所在地的縣物業行政主管部門辦理備案手續:

     ?。ㄒ唬┪飿I服務合同;

     ?。ǘ┡R時管理規約;

     ?。ㄈ┪飿I承接查驗協議;

     ?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單;

     ?。ㄎ澹┎轵炗涗?;

     ?。┙唤佑涗?;

     ?。ㄆ撸┢渌c承接查驗有關的文件。

      物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況,在物業管理區域內顯著位置公告。

      第五十一條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。

      物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。物業服務合同終止,業主大會選聘新的物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十日內,在業主委員會的監督確認下,向被選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案,或者向業主委員會移交。

      第五十二條 前期物業管理期間,物業管理區域內已交付的專有部分面積未超過建筑物總面積50%時,物業管理區域內發生下列情況之一的,建設單位在征得已交付50%以上業主同意后,在不降低原前期物業服務合同約定標準的條件下,可通過招投標的方式選聘新的物業服務企業。

     ?。ㄒ唬┪飿I服務企業違約,不能完全履行合同約定的;

     ?。ǘ┣捌谖飿I服務合同到期的;

     ?。ㄈ┪飿I服務企業依法或者按照合同約定提出解除合同的;

     ?。ㄋ模┪飿I服務企業因解散、破產等原因無法繼續履行合同約定的。

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      新物業服務企業確定后,建設單位應當在十日內將更換物業服務企業的情況書面函告物業買受人并在房屋銷售場所和物業管理區域內公告,并報物業項目所在地物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

      第五章  物業服務

      第五十三條  物業服務企業享有以下權利:

     ?。ㄒ唬└鶕嘘P法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;

     ?。ǘ┮勒諊?、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;

     ?。ㄈ┲浦惯`反物業管理規約的行為;

     ?。ㄋ模┛梢詫m椃諛I務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

     ?。ㄎ澹┓?、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

      第五十四條  物業服務企業應當履行以下義務:

     ?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同約定,提供物業服務;

     ?。ǘ┌凑找幎磕旯嘉飿I服務費收支情況;

     ?。ㄈ┘皶r向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

     ?。ㄋ模┙邮軜I主和業主委員會的監督,定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;

     ?。ㄎ澹﹨f助有關部門提供社區服務,開展社區文化活動;

     ?。┓?、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

      第五十五條 業主大會成立后,應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式。提倡業主大會通過招投標方式選聘納入誠信體系的物業服務企業。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

      物業服務合同應當包括下列事項:

     ?。ㄒ唬┪飿I管理區域范圍、基本情況和項目負責人;

     ?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

     ?。ㄈ┪飿I服務用房使用、維修和管理;

     ?。ㄋ模┕簿G化的維護,以及公共區域的環境衛生、秩序維護;

     ?。ㄎ澹┸囕v的停放管理;

     ?。┪飿I服務質量標準;

     ?。ㄆ撸┪飿I服務費用收取標準和方式;

     ?。ò耍┪飿I檔案資料的保管和移交;

     ?。ň牛┪飿I服務合同期限;

     ?。ㄊ╇p方的權利義務;

     ?。ㄊ唬┻`約責任;

     ?。ㄊ┪飿I服務合同終止、解除條件;

     ?。ㄊ┢渌马?。

      第五十六條  物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內顯著位置公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容確需調整的,業主委員會應當將調整的內容在物業管理區域內顯著位置公示,并按照業主大會規定的程序確認調整合同。

      前款規定的公示時間不得少于十日。

      物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人。物業服務企業需要更換項目負責人的,應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

      第五十七條 物業服務合同期限屆滿前九十日,業主委員會應當召集業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的,應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;業主大會決定不續聘的,應當及時告知物業服務企業。

      提前解除物業服務合同的,提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方,在物業管理區域內顯著位置公告,并書面告知所在地的縣、區物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

      第五十八條 物業服務合同解除或者終止后,原物業服務企業應當在物業服務合同解除或者終止,并在新的物業服務企業選聘后十五日內退出,并按照法律、法規規定和合同約定,向業主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物:

     ?。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十九條規定的材料;

     ?。ǘ┮平晃飿I服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;

     ?。ㄈ┪飿I服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

     ?。ㄋ模┣逅悴⒁平活A收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;

     ?。ㄎ澹┓?、法規規定的應當移交的其他事項。

      業主大會重新選聘物業服務企業后,業主委員會或者其他代管單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業,原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

      原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域的期間內,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。

      物業服務企業未辦理交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

      第五十九條 縣、區物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監管。

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      被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期撤出,物業行政主管部門應當將其行為記入誠信檔案。發生治安事件的,公安機關應當依法及時處理;業主委員會或者業主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

      第六十條  物業服務企業退出物業項目時,業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,經業主委員會申請,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當進行應急管理。居(村)民委員會可以在街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導和監督下,根據應急管理的需要提供基本保潔、秩序維護等服務,服務期限可以協商確定。物業管理費用由業主承擔。

      第六十一條 物業服務收費,由業主和物業服務企業依法在物業服務合同中約定。業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費用。

      物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

      業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的,業主委員會或者物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行,并按照有關要求記入誠信系統。

      第六十二條  物業服務收費應當明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置,將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。

      同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的,物業服務收費應當執行同一價格標準。

      物業服務企業應當按照物業服務合同的約定將物業服務費用和經營設施收益收支情況如實公示。

      物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

      第六十三條 物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,并接受業主委員會的核查。

      第六十四條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失,不得以與建設單位交接合同約定形式排除自身責任,合同約定的相應條款屬無效條款。

      住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電,綠化用水用電,消防用水等的收費,應當執行居民用水用電價格標準。洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。物業服務用房的供熱費用按居民使用價格收取。

      專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,并按約定支付手續費,但接受委托的物業服務企業,不得向業主收取手續費等額外費用。

      第六十五條 已交付業主的物業,物業服務費由業主承擔;未交付業主的或者已竣工但尚未售出的物業,物業服務費由建設單位全額承擔。

      前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。

      第六十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定和國家有關物業服務標準規范提供服務,加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告,并在物業管理區域內顯著位置公告。

      物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由,減少服務內容,降低服務質量。

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      第六十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主、物業使用人人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

      業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

      物業服務企業人員在履行職責時,不得侵害業主、物業使用人的合法權益。

      第六十八條 物業行政主管部門應當建立物業服務企業考核和信用評價體系,聽取業主和業主委員會的評價意見,將評價意見作為物業服務企業資質管理和服務質量考核的內容;定期組織對物業服務企業進行檢查和考核,并向社會公布。物業服務企業應當向物業行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。

      推進建立物業服務第三方評估監理機制。物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理活動,應當遵循獨立、客觀、公正的原則。物業行政主管部門、業主、業主委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務評估監理機構對物業服務質量、標準和物業服務合同履行情況進行評估。

      第六十九條 縣級以上人民政府應當將執法工作推進至物業管理區域以內??h、區城市管理執法、城鄉建設、房地產、城鄉規劃、公安(消防)、價格、工商、環保、質監、衛生、園林等部門應當建立物業管理區域內違法違規行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布部門職責和聯系方式。

      物業管理區域內發生私搭亂建、違規養犬、擾亂公共秩序、違反治安消防、亂停車、違規收費、違規辦企、破壞環境衛生、小區綠化等行為時,業主、業主委員會、物業服務企業或者建設單位可以向相應部門投訴報告。各有關部門應當自收到投訴之日起及時受理,在十五日內將調查或者處理結果答復投訴人,并在物業管理區域內公告。

      第七十條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集,物業行政主管部門、城市管理執法部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

     ?。ㄒ唬I主委員會未依法履行職責;

     ?。ǘI主委員會未依法換屆;

     ?。ㄈ┪飿I服務企業未依法退出和辦理交接手續;

     ?。ㄋ模┪飿I管理服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

     ?。ㄎ澹┢渌枰獏f調解決的相關事項。

      第七十一條  只有一個業主或者業主人數較少,經業主或者業主大會決定,在物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府的監督指導下,業主可以對物業實施自行管理。

      業主自行管理的,應當對下列事項作出決定:

     ?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱绦袡C構、管理人;

     ?。ǘ┳孕泄芾淼膬热?、標準、費用和期限;

     ?。ㄈ┢刚垖I機構的方案;

     ?。ㄋ模┢渌嘘P自行管理的內容。

      電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

      第六章  物業的使用與維護

      第七十二條 業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

      業主對物業專有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的權利,承擔義務。

      業主不得以放棄權利為由,不承擔義務。

      第七十三條 利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。

      第七十四條 任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內歸業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的,應當經業主大會同意。

      物業管理區域內行駛、停放車輛,應當遵守物業管理區域內管理規約或者相關管理規定,不得占用消防通道。

      城鄉規劃、消防、公安機關交通管理等部門應當加強對物業管理區域停車位施劃的指導。

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      第七十五條 物業服務企業應當將第公共經營收益單獨列賬??鄢飿I服務企業合理成本后的收益,按照物業服務合同約定或者業主大會決定使用;沒有約定或者決定的,收益的百分之六十歸全體業主所有,可用于業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金,也可納入專項維修資金;其余部分用于補貼物業服務費。

      建立物業管理區域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。

      前期物業服務期間,物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備和場地從事經營活動的,在扣除物業服務企業合理成本后收益的百分之六十納入專項維修資金,百分之四十用于補貼物業服務費。

      第七十六條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當公開;業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

      在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。

      第七十七條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,建設單位不得將停車位出售、附贈;出租的,租賃期限不得超過三年。

      人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

      第七十八條 物業管理區域內禁止下列行為:

     ?。ㄒ唬p壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置,超荷載存放物品;

     ?。ǘ]有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;

     ?。ㄈ┻`法建設建筑物、構筑物,破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途;

     ?。ㄋ模┥米哉加?、挖掘物業區域內道路、場地,損毀樹木、綠地;

     ?。ㄎ澹┻`反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,擅自占壓、遷移燃氣管道,損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

     ?。╇S意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;

     ?。ㄆ撸┥米约茉O電線、電纜,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫,在樓道等業主共用部位堆放物品;

     ?。ò耍┻`反規定停放車輛;

     ?。ň牛┻`反規定出租房屋;

     ?。ㄊ┻`反規定飼養動物或者種植植物;

     ?。ㄊ唬┓?、法規和管理規約禁止的其他行為。

      違反前款規定的,業主委員會、建設單位或者物業服務企業應當制止。制止無效的,業主委員或者物業服務企業會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者依法處理。

      第七十九條 業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人,業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

      業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建筑主體或者承重結構的,需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見,并按照規定辦理批準手續。

      業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照(臨時)管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

      物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

      第八十條 物業出租的,業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后,及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

      第八十一條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

      責任人不履行維修養護義務的,經業主大會或業主委員會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

      第八十二條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

      建立工程質量保證金與物業保修金提取制度。物業保修金提取的比例與管理使用辦法,由市人民政府制定。

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      第八十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當交存專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

      辦理商品房預售許可前,建設單位應當按照規定的標準代購房者全額交存住宅專項維修資金。辦理入住手續時,開發單位向購房者收取。

      住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。市、縣物業行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

      第八十四條 住宅物業、住宅物業區域內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當交存住宅專項維修資金。

      住宅專項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和省有關規定執行。住宅專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即根據業主公約或者管理規約的規定,持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

      第八十五條 保修期滿后,發生下列危及安全情形之一,需要使用專項維修資金的,由業主委員會、相關業主提出應急處置方案,或者物業服務企業提出建議,經業主委員會、相關業主同意,并報專項維修資金代管或者監管部門審核后,直接申請使用:

     ?。ㄒ唬┪菝?、外墻體防水損壞造成滲漏的;

     ?。ǘ╇娞莨收衔<叭松戆踩?;

     ?。ㄈ┫涝O施損壞的;

     ?。ㄋ模┕沧o(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

     ?。ㄎ澹求w外立面有脫落危險的;

     ?。S门潘O施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

     ?。ㄆ撸┒喂┧O施損壞的;

     ?。ò耍┢渌<胺课莅踩那樾?。

      應急維修費用應當向業主公示,并從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。業主專項維修資金分戶賬余額不足以支付應急維修費用的,應當由縣、區人民政府應急資金墊付,待專項維修資金歸集到位后,予以歸還。

      第八十六條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。

      第八十七條  未建立首期住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集住宅專項維修資金。

      市人民政府應當按照國家有關規定建立住宅專項維修資金補交、續交機制。

      第八十八條 對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區,市、縣人民政府應當采取措施進行改造整治,并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區的范圍,由市、縣級人民政府確定。

      老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金,主要由政府承擔;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。

      第八十九條 老舊住宅區改造整治后,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人進行管理。業主大會無法成立的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定居(村)民委員會代行業主委員會職責,選聘物業服務企業、其他管理人或者組織業主自治進行管理。

      第七章  法律責任

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      第九十條  違反本條例,法律、法規有規定的,從其規定;造成他人損害的,依法承擔民事責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

      第九十一條  違反本條例第十五條規定,專業經營單位拒不承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以前的設施設備及相關管線的維修、養護、更新和改造的,由物業行政主管部門責令限期改正,造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。

      第九十二條  違反本條例第二十一條規定,建設單位未向物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備成立首次業主大會會議所需文件資料的,由縣物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款。

      第九十三條  違反本條例第二十三條第三款規定,建設單位拒不承擔首次業主大會籌備經費的,由縣物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款。

      第九十四條 違反本條例第五十條第一款規定,物業服務企業未按照規定辦理備案手續的,由縣物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

      第九十五條 違反本條例第五十七條第一款、第四款規定,物業服務企業未按期退出或者擅自撤離的,由縣物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由縣物業行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款。

      第九十六條  違反本條例規定,物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分:

     ?。ㄒ唬┪窗凑找幎男斜O督管理職責的;

     ?。ǘ┪窗凑找幎ɑI備、組織召開業主大會會議的;

     ?。ㄈ┪窗凑找幎ㄔ谖飿I區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

     ?。ㄋ模┌l現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

     ?。ㄎ澹┙亓?、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的;

     ?。┢渌婧雎毷?、徇私舞弊、濫用職權的行為。

      第八章  附 則

      第九十七條  本條例下列用語的含義是:

     ?。ㄒ唬┪飿I使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

     ?。ǘ┳杂迷O備,是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;

     ?。ㄈ┳杂貌课?,是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);

     ?。ㄋ模┕灿貌课?,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

     ?。ㄎ澹┕灿迷O施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;

     ?。I經營設施設備,是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線;

     ?。ㄆ撸┳罱K用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

      第九十八條  本條例自  年  月  日起施行。2008年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過的《遼寧省物業管理條例》同時廢止。


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