福建立法化解物業管理三大難

　　解決公共收益歸屬難

　　停車費收取、電梯廣告盈利、小區攤位出租……日常生活中，大部分小區利用物業共有部分獲取收益的方式越來越多樣。但由于業主分散、維權乏力，很多小區公共收益基本由物業公司收取支配，侵害了廣大業主的利益，導致小區公共收益分配糾紛不斷。

　　“雖然國務院《物業管理條例》和舊的《福建省物業管理條例》規定了利用小區內屬于業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有，但如何讓業主有實際獲得感，卻一直缺乏具體的規定。”林常青介紹說。

　　為保護業主合法權益，《條例》除了明確公共收益歸全體業主所有以外，還對經營管理費用的支出占公共收益的比例，以及扣除后結余部分如何回饋業主作了相對具體規定。

　　《條例》明確，在前期物業服務期間，小區公共收益在扣除物業公司的經營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶，經營管理費用支出不得超過公共收益的30%。

　　業主大會成立后，取得的公共收益以同樣方式扣除經營管理費用后，存入業主大會或者業主委員會專用賬戶，經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。

　　“和以往相比，物業公司經營管理費用在公共收益中的占比大幅降低了，它的管理成本自然隨之增高，物業收費的上漲也就成了必然趨勢。”趙崢說，作為行業協會，福建物業管理協會一方面要從立法角度進行釋法說理，減少物業公司因《條例》施行后經營成本增加而產生的不理解聲音，一方面又要在《條例》授權下根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況，定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格，合理提價控價，平衡物業服務企業與業主雙方的利益。

　　解決專項維修資金續籌難

　　“在物業管理中，除了業委會成立難、收費難，專項維修資金續籌難也曾是一個懸而未決的問題。”趙崢說，住建部《住宅專項維修資金管理辦法》對專項維修資金續籌只作了原則性規定，但沒有相應的制約措施。因此，他在參與《條例》審議過程中還專門針對“專項維修資金用完以后該怎么辦”這一難題進行發問。

　　與此同時，個別業主的法律意識淡薄，特別是個別拆遷安置房、經濟適用房的業主怠于交納專項維修資金，造成一些小區的公共部位、共用設施設備維修、更新、改造非常困難。而隨著房屋使用年限的增加，一些小區因缺少維修資金無法及時修繕，極易引發矛盾糾紛。

　　《條例》為此作出規定，專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額30%的，由專項維修資金管理部門向業主和業主委員會發出續交通知。

　　“這看似簡單的規定，卻對專項維修資金管理部門的管理水平提出了更高的要求。”林常青說。

　　《條例》還明確，物業管理區域共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用情況應當在專項維修資金撥付前進行公示，專項維修資金代管單位應當定期公布專項維修資金的收支情況；物業服務企業要做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主提供免費查詢服務。

　　此外，專項維修資金代管單位應當建立專項維修資金管理系統，定期公布專項維修資金的收支情況，方便業主查詢賬戶余額及使用情況。

　　主動回應新熱點新需求

　　近些年，小區外來車輛管理不規范、寵物犬飼養擾民等問題頻頻發生，成為社會關注的熱點。對此，《條例》也主動回應業主的實際需求，通過立法作出明確規定。

　　針對業主停車難的問題，《條例》規定，小區內的車位(庫)應當首先滿足業主需要，建設單位不得將其出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的車位(庫)的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　針對群眾反映強烈的養犬擾民問題，《條例》還規定，飼養犬只不得干擾他人正常生活，不得破壞環境衛生和公共設施。攜犬出戶時，應當束犬鏈牽引，大型犬還應當配戴嘴套。違反規定的，將依照《治安管理處罰法》等相關法律、法規規定予以處罰，為規范管理小區內養犬提供了法律依據。

　　此次條例修訂對物業服務企業提出了更細致的要求，而物業服務質量的高低，最終還是得憑業主的滿意度說了算。

　　“以前都是物業公司自己做滿意度調查，業主總覺得這種自評的方式缺乏說服力。”福建融僑物業管理有限公司福州分公司副總經理張欽告訴記者，“后來我們就自己掏腰包，請第三方評估公司來評估，業主還是認為評估公司會因收了我們的錢而有所偏坦。”

　　為加強行業自律，《條例》要求建立物業服務企業信用評價體系及懲戒機制，加強對物業服務企業服務內容、服務質量、收費項目、收費標準的監督檢查，并建立物業服務第三方評估機制，要求物業管理行業協會加強對物業服務企業和從業人員的自律性管理。

　　“以后，針對物業服務的評估將由我們物業管理協會來牽頭，聘請專業第三方評估公司來進行評估，充分發揮協會專家庫的業務能力和評估機構專家庫的專業優勢，增強評估的公信力。”趙崢表示。

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