論物管酬金制

酬金制最早是從香港地區引入的一種物業服務的方式，這個方式其實非常簡單，就是所有需要支付的費用都是由業主支出，物業管理公司會獲得一個合理的酬金，這個酬金為業主所付的管理費總額的5%~15%之間。最重要的一點是，小區內的公共收益也歸業主所有。

    早在上世紀90年代中期，番禺的麗江花園物管實行的就是酬金制。業界普遍認為，相對于國內一直以來所實行的物管包干制，酬金制其實有很多優越的地方。例如，清楚約定了小區公共部分的廣告收入是歸業主所有。而包干制則不一樣，小區經營項目的收入一般歸物業公司所有。

    酬金制克服了包干制的缺陷，即在同等收費標準下，服務項目越多，服務質量也會越好，所支付的費用也就越高。因此，香港地區的一些高端物業都是采用酬金制聘請物業管理。

    包干制

    目前內地小區普遍盛行包干制的物管模式，雖然有收費低廉的優勢，但卻存在物業管理企業干得越好，掙得卻越少的不合理弊端。這樣一來，物管企業就會減少服務項目，以降低服務質量來節約成本，贏得利潤。

    因為包干制固定了每個月的管理費，而物業公司干好干壞都是拿固定的報酬，物業公司要節省成本，往往意味著提供的服務打折。如今，一些小區物業因為人力成本不斷上漲，被迫減少服務人員。例如在一些大型小區內，原本是每棟樓宇都有保安把門，但在人員不斷減少之下，往往變得兩三棟樓宇才有一名保安當值。但即便如此，小區管得不好，業主卻無法處罰物業公司。在沒有成立業委會的情況下，業主只有交錢的義務，卻沒有知情權，更沒有決定權，小區的管理每況愈下。業主每月交的物管費去了哪、怎么花，物業公司都不會詳盡告知業主。

    日前，海珠區水藍郡小區選聘了新的物管企業，萬科物業采用酬金制的方式收取管理費，據悉，其管理費的價格為2.7元/m2/月，此舉獲得多數業主的贊同。萬科物業此舉還被業界視為物管行業的新創舉。

    不過，據記者了解，酬金制其實并非萬科物業首創，它是源自香港的高檔社區的管理模式。早年的麗江花園曾實行過酬金制，張姨是麗江花園早期的業主，她說，雖然麗江花園的物管費有些小貴，但突出的優點是，每兩三年物業就會洗一次外墻，所以住了十多年的房子外墻還保持得相當干凈。這一點就比其他樓盤做得好。

    有從事物管行業的人士指出，與目前國內小區普遍采用的包干制相比較，酬金制的優點是在同等的收費標準下，服務項目越多，服務質量也會越好，所支付的費用也就越高。因此，香港地區的一些高端物業采用的都是酬金制。

    “包干制”易致偷工減料

    最近，廣州某大型小區在提請罷免業委會，原因就在于該小區物管公司想上調物管費價格，但大部分業主均認為小區的管理并不好，業委會并沒有為小區的公共資源收益把好關，同時物管公司也沒有公開明細的收支賬目，讓業主一目了然。據該盤的業主透露，物管公司的不作為也讓業主心生不滿。

    問題的焦點主要體現在兩方面：一是該大型小區近期以來頻頻有住戶被盜，這無疑顯示出小區物管的不力；另一方面，是小區內不少公共道路都變身為停車場，物管對外來進入小區的車輛均來者不拒，小區環境混亂不堪。有業主更抱怨道：“小區的公共道路變成了停車場，那么，物管公司所收取的停車費到底有多少？這筆收入到底又該歸誰呢？”

    有物管人士建議，對業主而言，不能一聽物管說漲價就反對，畢竟，如今人力成本確實在不斷上漲，要想物業公司提供優質的服務，就得滿足物業公司的合理開支?！耙环皱X一分貨”的道理同樣適用在物管行業。

    創收的錢都去哪了？

    至于小區公共部分的收益，如今確實是花樣翻新，物管公司有了不少新的創收渠道。舉例而言，如今很多業主都發現，小區里悄然冒出許多不同種類的箱子，比如再生資源回收箱、電子信息類設備、智能快遞箱等。它們形式各異，功能繁多，其中最多的就是智能快遞箱。而且每個小區的快遞箱品牌都不一樣。業主質疑：“智能快遞箱這樣的設施是怎么進入小區的？物業公司收管理費嗎？如果收，那么費用又是多少？”

    此外，在一些大型的小區門口，還常常擺攤推銷，雖然帶來了便利，但同時也毀了小區的形象及安寧。在小區范圍內的種種“創收”所產生的收益，到底是歸入了物管的荷包？還是歸全體業主所有并“反哺”用于小區？若采用“酬金制”管理的話，這類收益則是明確歸業主所有的?！俺杲鹬啤笔降奈锕苁欠衲茉趶V州大展拳腳？值得市場關注。